איך מחשבים ריבית משכנתא? מדריך עם דוגמאות מספריות

התשובה הקצרה: הריבית על משכנתא מחושבת כל חודש מחדש, על יתרת הקרן שנשארה באותו חודש. לוקחים את הריבית השנתית, מחלקים ב-12, ומכפילים ביתרה. על הלוואה של 800,000 ₪ בריבית של 4.6% הריבית בחודש הראשון היא 800,000 × 4.6% ÷ 12 = 3,067 ₪. מה שנשאר מההחזר החודשי אחרי הריבית מקטין את הקרן, ולכן בחודש הבא הריבית קצת נמוכה יותר.

כל השאר — שפיצר או קרן שווה, פריים, הצמדה למדד — הוא וריאציה על הכלל הזה. בהמשך נעבור על כל אחד מהם עם מספרים אמיתיים. כל המספרים במדריך חושבו במחשבון המשכנתא שלנו, ואפשר לשחזר אותם שם.

הנוסחה: ריבית חודשית על היתרה

בכל חודש קורים שלושה דברים, לפי הסדר:

1. ריבית החודש = יתרת הקרן × (הריבית השנתית ÷ 12)
2. החזר הקרן = ההחזר החודשי פחות ריבית החודש
3. היתרה החדשה = היתרה הקודמת פחות החזר הקרן

הריבית שהבנק מציג (למשל 4.6%) היא ריבית נומינלית שנתית, ולכן הריבית החודשית היא פשוט 4.6% ÷ 12, כלומר כ-0.383% בחודש. בהמשך נסביר מה ההבדל בינה לבין הריבית ה"מתואמת" שמופיעה לידה בהצעת המשכנתא.

דוגמה מלאה: 800,000 ₪ ל-25 שנה בריבית 4.6%

נניח מסלול בריבית קבועה לא צמודה של 4.6% — קרוב לריבית הממוצעת שפרסם בנק ישראל למסלול הזה באוגוסט 2026 (4.62%). הלוואה של 800,000 ₪ ל-300 חודשים בלוח סילוקין שפיצר (החזר חודשי קבוע):

• ההחזר החודשי: 4,492 ₪, קבוע לכל התקופה.
• חודש ראשון: ריבית 3,067 ₪, קרן 1,426 ₪. היתרה יורדת ל-798,574 ₪.
• חודש שני: הריבית מחושבת על 798,574 ₪ ולכן יורדת ל-3,061 ₪, והחלק שהולך לקרן עולה ל-1,431 ₪.
• סך הריבית לכל התקופה: 547,657 ₪. בסך הכול תחזירו 1,347,657 ₪ על הלוואה של 800,000 ₪.

את ההחזר הקבוע מחשבים בנוסחת שפיצר: קרן × r ÷ (1 − (1 + r)⁻ⁿ), כאשר r היא הריבית החודשית ו-n מספר החודשים. אין צורך לחשב אותה ביד — המחשבון עושה את זה ומציג את לוח הסילוקין המלא, חודש אחר חודש.

למה בשנים הראשונות משלמים בעיקר ריבית

בהחזר קבוע, החלוקה בין ריבית לקרן משתנה לאט. בדוגמה שלנו:

• ב-5 השנים הראשונות תשלמו 173,570 ₪ ריבית ורק 95,961 ₪ קרן. אחרי 5 שנים היתרה עדיין 704,039 ₪.
• רק בחודש ה-120 — אחרי 10 שנים — החלק שהולך לקרן (2,248 ₪) עובר לראשונה את החלק שהולך לריבית (2,245 ₪).

זו לא "עמלה נסתרת" של הבנק אלא תוצאה ישירה של הנוסחה: בהתחלה היתרה גבוהה ולכן גם הריבית עליה. מכאן גם הסיבה שפירעון מוקדם או מחזור משכנתא משפיעים הכי הרבה בשנים הראשונות.

קרן שווה: אותה ריבית, חלוקה אחרת

בלוח סילוקין קרן שווה מחזירים כל חודש אותו סכום קרן — 800,000 ÷ 300 = 2,667 ₪ — ועליו מוסיפים את ריבית החודש. הריבית מחושבת בדיוק באותה דרך (גם כאן היא 3,067 ₪ בחודש הראשון), אבל מכיוון שהקרן יורדת מהר יותר, הריבית הכוללת נמוכה יותר:

• החזר ראשון: 5,733 ₪ (לעומת 4,492 ₪ בשפיצר).
• החזר אחרון: 2,677 ₪.
• סך הריבית: 461,533 ₪ — כ-86,000 ₪ פחות מאשר בשפיצר.

המחיר הוא החזר גבוה בהרבה בשנים הראשונות, כשההכנסה בדרך כלל נמוכה יותר. לכן רוב הלווים בוחרים בשפיצר, ומי שיכול לעמוד בהחזר הגבוה חוסך ריבית בקרן שווה.

מסלול פריים: הריבית זזה עם בנק ישראל

ריבית הפריים שווה לריבית בנק ישראל ועוד 1.5%. מאז החלטת הריבית של 3 בספטמבר 2026 ריבית בנק ישראל היא 3.25%, ולכן הפריים עומד על 4.75%. במשכנתא מקבלים את הפריים פחות או ועוד מרווח קבוע — למשל פריים מינוס 0.5%, כלומר 4.25%.

החישוב החודשי זהה, אבל כל שינוי בריבית בנק ישראל משנה את הריבית החודשית, והבנק מחשב מחדש את ההחזר על היתרה שנותרה לתקופה שנותרה. על אותם 800,000 ₪ ל-25 שנה:

• בריבית 4.25% ההחזר החודשי הוא 4,334 ₪.
• אם אחרי שנה בנק ישראל מוריד את הריבית ב-0.25%, ההחזר יורד ל-4,226 ₪ (היתרה באותו רגע: 781,638 ₪).
• אם הוא מעלה אותה ב-0.25%, ההחזר עולה ל-4,443 ₪.

את הריבית העדכנית ואת הממוצעים לפי מסלול אפשר לראות בעמוד ריביות בנק ישראל.

מסלול צמוד מדד: הריבית מחושבת על קרן שמתעדכנת

במסלול צמוד, לפני חישוב הריבית מעדכנים את יתרת הקרן לפי שינוי מדד המחירים לצרכן. הריבית עצמה נמוכה יותר — בנק ישראל פרסם ממוצע של 3.29% לקבועה צמודה באוגוסט 2026 — אבל היא מחושבת על יתרה שגדלה עם האינפלציה.

נחשב 800,000 ₪ ל-25 שנה בריבית 3.3% קבועה צמודה, בהנחה של אינפלציה של 2% בשנה (קרוב לציפיות האינפלציה לטווח הבינוני שבנק ישראל מפרסם):

• חודש ראשון: הקרן מתעדכנת ב-1,333 ₪ (800,000 × 2% ÷ 12), והריבית מחושבת על היתרה המעודכנת: 2,204 ₪.
• החזר ראשון: 3,926 ₪ — נמוך מ-4,492 ₪ במסלול הלא צמוד.
• החזר אחרון: 6,460 ₪, כי ההחזר צמוד למדד וגדל עם השנים.
• אחרי 5 שנים היתרה עדיין 760,278 ₪ (לעומת 704,039 ₪ במסלול הלא צמוד).
• סך התשלומים: 1,526,599 ₪, מתוכם 452,695 ₪ ריבית ו-273,904 ₪ הפרשי הצמדה. בלי אינפלציה בכלל היו משלמים 1,175,908 ₪.

כלומר, ריבית נמוכה יותר לא אומרת בהכרח משכנתא זולה יותר: הכול תלוי באינפלציה בפועל, שאיש לא יודע מראש.

ריבית נומינלית ומתואמת

בהצעת המשכנתא מופיעות שתי ריביות. הנומינלית היא זו שמחלקים ב-12 כדי לקבל את הריבית החודשית — וזו הריבית שצריך להזין במחשבון. המתואמת מבטאת את אותה ריבית כשהיא מצטברת חודש אחר חודש לאורך שנה: (1 + נומינלית ÷ 12)¹² − 1. ריבית נומינלית של 4.6% שווה ל-4.70% מתואמת.

אם תזינו את הריבית המתואמת במקום הנומינלית, המחשבון יציג החזר גבוה מעט מהאמיתי. בהשוואה בין הצעות של בנקים שונים חשוב להשוות נומינלית לנומינלית.

לחשב בעצמכם

• כמה אשלם כל חודש? — מחשבון המשכנתא מחשב החזר חודשי, ריבית כוללת ולוח סילוקין לכל מסלול ולתמהיל של כמה מסלולים.
• כמה משכנתא אפשר לקחת? — מחשבון יכולת ההחזר עושה את החישוב ההפוך: מההחזר החודשי שנוח לכם לסכום ההלוואה.
• האם כדאי למחזר? — מחשבון מחזור המשכנתא משווה את המשכנתא הקיימת להצעה חדשה, כולל הערכת עמלת פירעון מוקדם.

המספרים במדריך הם הערכות לצורך המחשה ואינם ייעוץ פיננסי. הריבית בפועל, ההחזר ותנאי ההלוואה נקבעים על ידי הבנק לפי הנתונים שלכם.